Se refiere a propiedades inmuebles inamovibles como casas, edificios o terrenos que son comprados, vendidos o rentados con fines residenciales, comerciales o de inversión.
Edición: Gerson Esquivel.
Revisión: Luis Ernesto Gálvez.
Definición
Se refiere a propiedades inmuebles inamovibles como casas, edificios o terrenos que son comprados, vendidos o rentados con fines residenciales, comerciales o de inversión.
¿Qué son los bienes raíces?
Los bienes raíces abarcan bienes inmuebles como terrenos y estructuras como casas o edificios. Estas estructuras tienen propósitos diferentes, desde casas y departamentos residenciales, edificios comerciales, oficinas o instalaciones industriales. Los bienes raíces son una base crucial en la sociedad, ya que proporcionan los espacios físicos donde las personas viven, trabajan y realizan actividades de comercio. Los bienes raíces se definen también como inmuebles inamovibles que están explícitamente anexados a la tierra, a diferencia de los bienes personales que no lo están, como los vehículos, botes, joyas, muebles, equipos agrícolas.
Los bienes raíces tienen una variedad de usos, desde brindar un hogar a las personas y albergar actividades comerciales, hasta brindar espacios para trabajo y oportunidades de inversión, fomentando así el crecimiento económico. Estos pueden ser activos valiosos para los inversionistas, ya que cuentan con un potencial para generar altos retornos a través de alquileres o la apreciación de valor del terreno a lo largo del tiempo.
Puntos Clave
- Inversión: los bienes raíces ofrecen oportunidades de inversión, como la compra de viviendas residenciales de uso personal, la adquisición de propiedades de alquiler o terreno no urbanizables para un posible desarrollo futuro y apreciación de valor.
- Fideicomisos de inversión inmobiliaria (FIBRAs): los inversionistas pueden invertir indirectamente en bienes raíces a través de fideicomisos de FIBRAs, que son empresas que cotizan en la bolsa de valores y que administran inmuebles que generan ingresos, proporcionando una forma de acceder a los mercados inmobiliarios sin poseer propiedades físicas.
- Ingresos por alquiler: las propiedades en alquiler, ya sean residenciales o comerciales, pueden generar un flujo constante de ingresos para los propietarios, creando una fuente de ingresos pasivos.
- Apreciación de propiedad: con el tiempo, las propiedades inmobiliarias incrementan su valor, permitiendo a los inversionistas aumentar su patrimonio a raíz de esta plusvalía.
- Ubicación: la ubicación de las propiedades inmobiliarias juegan un papel crucial en su valor y potencial de inversión, ya que la proximidad a servicios, escuelas, centros de empleo o centros de transporte influyen significativamente en la deseabilidad del inmueble y su valor.
- Financiamiento: existen varias opciones de financiamiento para todo tipo de personas, incluidas hipotecas y préstamos para facilitar la compra de los inmuebles. Estos permiten a una amplia gama de inversionistas y niveles socioeconómicos hacerse de propiedades.
- Riesgo: la inversión inmobiliaria implica riesgos inherentes, como los altos precios de estos, los altos intereses en los préstamos o los desafíos relacionados con la administración de propiedades.
¿Cómo funcionan?
Los bienes raíces comienzan desde los terrenos y los componentes físicos y legales asociados a él. Una propiedad se extiende desde el subsuelo, hasta la tierra y cualquier espacio en el que se construya hacia lo alto, abarcando todo lo que está dentro y debajo de ella, como los árboles, minerales y agua. Sin embargo, los bienes raíces se extienden más allá de la tierra. También se toma en cuenta cualquier construcción permanente hecha por el hombre, como estructuras industriales, de casas, o edificios. Estas mejoras hechas por el hombre juegan un papel fundamental en la determinación del valor y la funcionalidad general de la propiedad.
Además, los bienes raíces implican inversiones significativas que combinan capital sustancial cuando se compran terrenos o estructuras y mano de obra cuando se construyen.
En los bienes raíces no solo importan los componentes físicos del terreno y sus mejoras, sino que también los derechos y permisos asociados e inherentes a sus propiedades y uso. Estos incluyen los derechos a ocupar y utilizar la propiedad, derecho a transferir la propiedad, permisos de diversos tipos, y los planes de uso de suelo.
Componentes Importantes
- Derechos de propiedad: privilegio legal asociado con la propiedad, como el derecho a ocupar, usar y transferir la propiedad.
- Tipos de propiedad: diferentes formas de poseer una propiedad, como propiedad simple, arrendamiento, propiedad cooperativa, entre otros.
- Zonificación: regulaciones gubernamentales que dictan el uso de suelo y desarrollo de la tierra, como las zonas residenciales, comerciales, industriales y agrícolas.
- Hipoteca: préstamo utilizado para financiar la compra de un inmueble, con la misma propiedad como garantía.
- Alquiler/arrendamiento: posesión temporal de una propiedad a cambio de pagos regulares, utilizada para fines residenciales y comerciales.
- Costos de cierre: gastos asociados con la finalización de una transacción de bienes raíces.
Tipos de bienes raíces y usos
- Bienes raíces residenciales: propiedades utilizadas para vivienda como condominios o apartamentos.
- Bienes raíces comerciales: utilizados para negocios, como edificios de oficinas, centro comerciales o hoteles.
- Bienes raíces industriales: fábricas o almacenes (naves industriales)
- Terreno en bruto: terreno baldío que puede tener potencial de desarrollo.
- Bienes raíces de uso especial: iglesias, escuelas y edificios gubernamentales.
- Bienes raíces agrícolas: utilizadas para la agricultura como cultivo o ganadería.
- Bienes raíces de conservación: tierras preservadas para la conservación ambiental.
- Bienes raíces de infraestructura: utilizadas para servicios públicos como carreteras y puentes.
Fórmulas y cómo se calculan
Cálculo del pago de hipoteca
C = V * (1+i)n*i/(1+i)n-1
C = cuota a pagar
V = cantidad del préstamo
i = interés
n = número de cuotas
Relación préstamo-valor (LTV)
LTV = Monto del préstamo / valor de la propiedad
Multiplicador de renta bruta (GRM)
GRM = Precio de la propiedad / ingresos brutos por alquiler
Ejemplos de la vida real
Ejemplo 1
Cálculo del pago de hipoteca
Supongamos que está buscando comprar una propiedad residencial y necesita calcular el pago mensual de su hipoteca. El monto principal del préstamo es de $200,000 dólares, el tipo de interés anual es de 4% y el plazo del préstamo es de 30 años (360 pagos mensuales).
C = V * (1+i)n*i/(1+i)n-1
C = 200000 * (1+0.003)360*0.003/(1+0.003)360-1
C = $954.83
El pago hipotecario mensual para un préstamo de $200,000 dólares, con una tasa de interés anual del 4% (0.3% mensual) y un plazo de 30 años, es de $954.83.
Ejemplo 2
Relación préstamo-valor (LTV)
Supongamos que está interesado en comprar una casa y planea obtener una hipoteca para financiar la compra. El precio de la propiedad es de $250,000, el monto del préstamo (hipoteca) es de $200,000.
LTV = (200000/250000) x 100
LTV = 0.8 = 80%
En este ejemplo, la relación préstamo-valor es del 80%, significando que está pidiendo prestado el 80% del precio de compra de la propiedad y proporciona un pago inicial del 20%.
Ejemplo 3
Imaginemos que es un inversionista de bienes raíces que está evaluando una posible propiedad de inversión. El valor estimado de la propiedad es de $600,000 y genera un ingreso bruto anual por alquiler de $60,000.
GRM = Precio de la propiedad / ingresos brutos por alquiler
GRM = 600000/60000
GRM = 10
El multiplicador de alquiler bruto es de 10. Esto significa que para esta propiedad, el valor de mercado es diez veces el ingreso bruto anual por alquiler.
Ejemplo 4
Multiplicador de renta bruta (GRM)
Supongamos que está considerando comprar un edificio de departamentos con un ingreso bruto anual por alquiler de $60,000. Suponiendo que el GRM de propiedades similares en el área es de 8, se puede estimar el precio de la propiedad.
Precio de la propiedad = GRM x ingresos brutos por alquiler
Precio de la propiedad = 8 x 60000 = 480,000
En este ejemplo, basado en el multiplicador de alquiler bruto de 8, el valor estimado del edificio sería de $480,000.
Pros
- Potencial de apreciación: las propiedades inmobiliarias aumentan de valor con el tiempo y se plusvalía.
- Ingresos por alquiler: las propiedades de inversión generan ingresos por alquiler, creando un flujo de dinero pasivo y constante.
- Diversificación en portafolio de inversiones.
- Cobertura contra inflación: los bienes raíces a menudo actúan como una cobertura contra la inflación gracias a su apreciación.
Cons
- Liquidez: los bienes raíces son activos poco líquidos.
- Administración y mantenimiento: las propiedades requieren de una administración, mantenimiento y reparaciones costosas que requieren una inversión significativa.
- Costo inicial: la compra de un inmueble requiere de inversiones iniciales importantes, como los pagos iniciales, costos de cierre y posibles gastos de renovación.
- Riesgo de desocupación: las propiedades de alquiler pueden enfrentar desocupaciones, lo que puede llevar a periodos sin ingresos por alquiler y mayores costos fijos para los propietarios.
Causa
- Crecimiento económico
- Tasas de interés bajas
- Urbanización
- Cambios demográficos
- Desarrollo de infraestructura
- Crisis económica
Efecto
- Mayor demanda de bienes raíces
- Aumento de la compra de viviendas
- Aumento de valor de las propiedades
- Cambio en las necesidades del usuario de la vivienda
- Aumento del valor de las propiedades
- Reducción de demanda y aumento de tasas de intereses
Conclusión
Referencias
“Bienes Raíces.” Economipedia, economipedia.com/definiciones/bienes-raices.html.
“Bien Inmueble: Definición, Ejemplos Y Regulación En El Código Civil.” Conceptos Jurídicos, 29 Oct. 2021, www.conceptosjuridicos.com/mx/bien-inmueble/.
Chen, James. “Real Estate: Definition, Types, How to Invest in It.” Investopedia, 6 July 2022, www.investopedia.com/terms/r/realestate.asp.
España, BBVA AM. “Cómo Se Calculan Los Intereses Y La Cuota Cuando Pedimos Un Crédito Hipotecario: El Sistema de Amortización Francés.” Asset Management, www.bbvaassetmanagement.com/es/actualidad/como-se-calculan-los-intereses-y-la-cuota-cuando-pedimos-un-credito-hipotecario-el-sistema-de-amortizacion-frances/. Accessed 3 Nov. 2023.
“Fideicomisos de Inversión En Bienes Raíces (FIBRAs) | Perspectives Events | Mayer Brown.” Www.mayerbrown.com, www.mayerbrown.com/es/perspectives-events/publications/2023/02/real-estate-investment-trusts-fibras#:~:text=Los%20fideicomisos%20de%20inversi%C3%B3n%20en.
Fudala, Jack. “Cómo Calcular El Multiplicador de Renta Bruta (Evaluación GRM).” Smartland, 1 Dec. 2021, smartland.com/resources/how-to-calculate-gross-rent-multiplier/?lang=es#:~:text=Aqu%C3%AD%20hay%20un%20ejemplo%3A. Accessed 3 Nov. 2023.
McBee, David. High Angle Shot of Suburban Neighborhood, 27 Oct. 2018, Photo by David McBee from Pexels: www.pexels.com/photo/high-angle-shot-of-suburban-neighborhood-1546168/. Accessed 5 Dec. 2023.
“¿Qué Es La Relación Préstamo-Valor (LTV)?” Rocketmortgage.com, Rocket Mortgage, 2022, www.rocketmortgage.com/es/learn/%C2%BFque-es-la-relacion-prestamo-valor-(ltv)#:~:text=La%20relaci%C3%B3n%20pr%C3%A9stamo%2Dvalor%20(LTV)%20representa%20la%20proporci%C3%B3n%20entre. Accessed 3 Nov. 2023.
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